CBRE發布《2017年第一季度重慶房地產市場回顧與展望》報告顯示：重慶寫字樓階段性供過于求導致租賃市場表現平淡，重慶寫字樓租金水平持續兩年下滑，優質寫字樓平均空置率上升至44.5%。世邦魏理仕華西區研究部主管朱建輝指出，自2015年初開始，伴隨集中供應，甲級寫字樓平均空置率這樣的格局在未來兩年內難有根本性改變。

與此同時，根據世邦魏理仕的監控，目前市場存量已超過430萬平方米，2017年，重慶甲級寫字樓新增供應預計將達到50-60萬平方米。 朱建輝表示，過速、過量的開發并不利于市場的可持續發展，新入市項目在硬件品質方面難有本質上的提升，如何招商引資成為擺在業主方面前亟待解決的問題。

除此之外，面對寫字樓階段性供過于求，同質化競爭壓力大、空置率上浮、租賃客戶丟失的市場格局。開發商除了在租金、免租期、裝修期等經濟方面進行激勵，還有什么新的應對策略，如何能找到租金溢價的突破口？世邦魏理仕華西區研究部主管朱建輝、世邦魏理仕大中華區資產服務部資深董事譚健雄、世邦魏理仕華西區資產服務部董事周振輝向騰訊大渝網網友分享了很多干貨。

階段性供過于求 重慶寫字樓租金持續下滑

騰訊大渝網：報告顯示，重慶甲級寫字樓租金連續兩年下滑，目前的租金水平是多少？其下滑的主要原因有哪些呢？

朱建輝：截至2017年第一季度末，重慶優質寫字樓平均租金報83.1元/平方米/月。租金下滑的根源在于階段性供過于求。2015年和2016年兩年，重慶優質寫字樓新增供應總量接近160萬平方米，目前市場存量已超過430萬平方米，其中甲級寫字樓為232萬平方米，乙級寫字樓為198萬平方米，在二線城市中開發強度居領先地位。

騰訊大渝網：甲級寫字樓的空置率呈一個什么樣的變化態勢？

朱建輝：目前，全市平均空置率為44.5%，其中甲級寫字樓為51.8%，乙級寫字樓為36.0%。自2015年初開始，伴隨集中供應，甲級寫字樓平均空置率在45-50%區間震蕩，最高達到52%左右的歷史高位，目前空置率為51.8%

騰訊大渝網：租金下滑的趨勢主要表現在哪類型寫字樓中以及哪些區域的寫字樓中？在整體下滑的趨勢中，有沒有寫字樓的租金逆勢上漲？其優勢或者溢價點主要是哪些方面？主要表現在哪類型或者哪些區域的寫字樓中？

朱建輝：重慶自2015年初開始的租金下滑，波及全市包括核心、非核心板塊的大部分甲級、乙級寫字樓。部分入駐率較高的寫字樓也從2016年下半年開始調整租金策略，適當的租金優惠是留住原有租戶的必要手段，以防止租戶外逃。因此，租金下滑是全市層面的整體趨勢。

而在解放碑、觀音橋、江北嘴三大核心商務區中，出現極少數進駐率較高或者硬件品質尤為出眾的寫字樓在入駐率快速提升、中低區租賃結束，啟動高區租賃后，在短期內小幅上調租金的情況。

騰訊大渝網：面對租金的持續下滑，投資者或者開發商是否有提出新的應對策略？具體是什么？效果如何？

朱建輝：租金變動是市場供求關系的反映。租金下滑，說明租戶需求面積不足以去化大量的空置、庫存面積，因此租戶的議價能力在市場中占優。面對如此市場格局，開發商除了在租金、免租期、裝修期等經濟方面進行激勵，還應及時捕捉市場動向和租戶偏好。例如，非銷售型寫字樓業主可以加推精裝單位或提供裝修服務，提升物業管理、辦公服務、金融服務等樓宇服務品質，拓展樓宇服務內容。

提升交通便捷性，對于地處配套設施不完善、通達性不足的非CBD項目，可以探索交通班車等服務模式，增加寫字樓周邊商業店鋪和類型。又如，共享辦公在重慶處于起步期，當面臨租賃進度受阻時，可以考慮引入共享辦公運營商或開發自營業務模式，以分享“大眾創業、萬眾創新”的國家戰略紅利。

如何招商引資成寫字樓業主亟待解決問題

騰訊大渝網：根據世邦魏理仕的監控，今年將有哪些甲寫供應入市？大概體量會有多少？主要分布在哪些區域？

朱建輝：2017年，重慶甲級寫字樓新增供應預計將達到50-60萬平方米。第一季度，國金中心IFS T1已經交付。年內，預計將投入租賃市場的新增項目包括重慶財富金融中心、天和國際中心(樓盤詳情 樓盤點評 項目圖庫 價格走勢)、企業天地T3、中國華融現代廣場(樓盤詳情 樓盤點評 項目圖庫 價格走勢)等。兩江新區將是2017年市場供應的熱點。

騰訊大渝網：這些新供應的甲寫，將面臨哪些競爭壓力？相對于已經投入使用的項目，是否具有優勢或者亮點？具體是什么？

朱建輝：新入市項目仍將面臨市場集中供應所帶來空置率高企的市場風險，如何招商引資成為擺在業主方面前亟待解決的問題。新入市項目在硬件品質方面與市場既有項目相比，難有本質上的提升。值得關注的是，天和國際中心作為觀音橋商圈的地標建筑，其落成將帶動商圈甲級寫字樓整體檔次提升，吸引更多外企、中資龍頭企業進駐。

騰訊大渝網：自貿區的設立，將對重慶寫字樓市場帶來哪些發展利好？

朱建輝：重慶自貿區在金融領域將陸續提出諸多創新舉措，鼓勵跨國公司在區內設立區域總部、結算中心，支持開展內陸加工貿易、轉口貿易結算便利化試點，發展內外資再保險、健康險、保險經紀、保險代理等保險及保險業服務機構，在渝成立保險資產登記交易公司，盤活保險資產。金融業尤其是保險業常年占據重慶寫字樓需求的頭把交椅，近年來保險類租戶在租賃市場的作用更是舉足輕重。

金融板塊的開放創新，國際結算以及保險業務的增長將帶動江北嘴、解放碑兩大CBD乃至渝北整體辦公需求增長。

自貿區的設立將促進區域產業轉型升級，打造電子核心部件、物聯網、航空器、生物醫藥等戰略性新興產業集聚。以智能機器人為例，重慶已吸引發那科、ABB、川崎等國際機器人制造業巨頭落戶，企業的辦公需求已在渝北區域陸續兌現。其他類似產業結構升級引致的辦公需求釋放并不鮮見。因此作為中國傳統制造業基地，重慶在新一輪產業結構升級中孕育著寫字樓市場發展的新機遇。

騰訊大渝網：租賃甲級寫字樓的租戶主要是什么類型的企業？能否對這些企業的特征進行分類概述？

朱建輝：甲級寫字樓租戶以金融、服務、房地產建筑、科技新媒體為主。

金融業：又分為銀行、證券、保險等傳統金融機構，以及小額貸款、P2P、科技金融、理財投資等非傳統金融類企業。傳統金融機構主要聚集于解放碑、江北嘴兩大CBD，且區域總部多數在自持的總部型寫字樓中。傳統金融租戶租賃面積大、承租能力強、租期穩定，是寫字樓業主最受歡迎的企業。非傳統金融類企業在過去兩三年間快速擴張，但因行業規范度不足，出現一批企業倒閉退租的市場風險。由于重慶地方對此類企業監管較嚴格，對寫字樓業主而言，風險仍可控。此類租戶的承租能力強，但租期不穩定，因此大業主通常對此類企業態度比較謹慎。市場需求不足時，考慮到其承租能力強，業主也會引入適量企業。

服務業：又分為對公經營的專業服務，例如律所、會計師事務所等，以及對私經營的消費服務，例如教育、培訓、出國等。服務業通常傾向于進駐核心商務區，尤其是消費服務業，通達性是辦公選址的重要因素。因此重慶服務業租戶多數集中于解放碑、觀音橋、南坪等傳統商圈內。

房地產建筑：在地產開發熱潮及房價持續上漲推動下，房地產開發商、租賃代理公司、建筑設計單位等相關企業的辦公需求亦加速釋放。房地產開發商的需求普遍較大、租期較長，受寫字樓業主方歡迎。其中從事商業開發較多的地產商通常會在自建、自持的寫字樓辦公，例如恒大集團進駐恒大中渝廣場(樓盤詳情 樓盤點評 項目圖庫 價格走勢)，融創集團在融創金貿中心(樓盤詳情 樓盤點評 項目圖庫 價格走勢) ，外資開發商和記黃埔、瑞安房地產等企業均在集團開發的寫字樓辦公。

科技新媒體（TMT）：隨著重慶產業機構升級以及“雙創”戰略推進，更多以科技、網絡、新媒體、軟件、APP開發為背景的企業在重慶快速成長。近幾個季度活躍的普遍是小微、成長型TMT企業，承租能力相對較低，面積較少，但數量龐大，主要集中于渝北板塊性價比較高的樓宇以及政策扶持的產業園區。

如何提升租金水平和租出率？

能否滿足客群需求？……這些策略性問題開發商考慮到了嗎？

騰訊大渝網：除了租金下滑、空置率提升，目前重慶甲寫還存在哪些問題？針對甲寫目前所存在的問題，對于開發商或者投資者，在提升租金水平和出租率方面，世邦魏理仕是否有好的建議？

朱建輝：寫字樓市場與一個城市和地區的經濟發展水平及承載能力密切相關。寫字樓本身仍然是企業辦公的硬件載體，承載著城市的產業發展。因此，從寫字樓開發角度講，過速、過量的開發并不利于市場的可持續發展。階段性供過于求是如今重慶寫字樓市場面臨的首要難題，寫字樓開發的合理規劃，從土地出讓到企業拿地進行前期規劃應充分考慮到市場因素。產品定位是否能在周邊區域脫穎而出，是否能滿足目標客群需求，是否考慮申請LEED等綠色認證，實現環境和經濟效益雙豐收，以上都是在開發階段需要謹慎處理的策略性問題。

騰訊大渝網：據了解，世邦魏理仕和美國綠色建筑委員會及國際WELL建筑研究所已在重慶推廣LEED和WELL認證體系，這兩大認證體系在提升出租率和租金方面，是否起到作用？

譚健雄/周振輝：根據世邦魏理仕2016年發布的《邁向卓越-大中華區綠色商業建筑市場表現》報告，我們發現LEED寫字樓在處于不同物業市場發展階段和經濟景氣環境的城市中均實現了租金溢價。截止2016年1季度，大中華區十大重點城市中的LEED認證甲級寫字樓較非LEED認證樣本組的租金溢價范圍為2-55%，大部分市場的溢價位于10-30%之間。我們發現，在均衡市場和強租戶市場中，由于租戶擁有更多的選擇方案，LEED認證更容易成為同質化競爭中的一個差異化因素，因而LEED項目往往在出租率和出租率改善方面具備優勢，并有一定概率對租金漲幅指標形成正向傳導，在下跌趨勢中，LEED項目亦因此更具抗壓和防御性。

騰訊大渝網：目前重慶通過LEED和WELL認證的項目分別有多少？這些通過認證的寫字樓相比未認證的寫字樓，其租金水平會高出多少？

譚健雄/周振輝：截至2017年3月，重慶已在美國USBGC申請辦理LEED的項目有58個。在這58個注冊的建筑中，其中有17個獲得認證（包括新建建筑和既有建筑）。根據USGBC官方公布數據，截至2017年第一季度，重慶優質寫字樓中獲得LEED認證的樓宇面積超過74.5萬平方米。在重慶寫字樓市場，獲得LEED認證的優質寫字樓項目較非LEED寫字樓平均租金溢價達到19.5%。

根據IWBI官方公布數據，目前重慶市場僅有一個項目已注冊申請WELL認證。

騰訊大渝網：目前在重慶市場上推行LEED和WELL認證體系最大的抗性是什么？LEED和WELL認證體系在重慶的發展趨勢將是什么樣的？

譚健雄/周振輝：目前市場中一般的認證咨詢公司， 需要客戶大量投入資金來獲取性價比不高和增加后期運營成本的設備，使得其對綠色環保建筑存在誤區。為響應國家對碳排放的管控和綠色建筑的要求，目前，全國包括重慶在內的一些商業及園區項目已開始按國際標準進行設計和修建，以滿足國家要求和高端客戶的需求，LEED和WELL這樣的國際環保認證體系也將隨著國家政策和市場的調整得以快速發展。

騰訊大渝網：無論是租金、空置率、還是供應等方面，未來重慶甲級寫字樓的發展趨勢如何？

朱建輝：世邦魏理仕預計重慶優質寫字樓市場供過于求的基本格局在未來兩年內難有根本性改變，空置率仍將維持在40%上下，租金讓利仍會是業主堅持的策略。但就目前市場現狀來看，業主的讓利空間已十分有限。因此，我們預計未來租金大幅下行的可能性較小，部分優勢地段的甲級寫字樓租金有望在未來兩年內企穩，但是整體市場仍將處于下行通道。

區域市場方面，隨著兩江新區、中新政府合作項目、自貿區政策疊加，兩江新區（包括觀音橋、江北嘴以及渝北區）將成為未來重慶寫字樓市場開發及需求的亮點。江北嘴CBD目前已聚集商業銀行、保險公司、證券公司等金融機構的區域總部，一批自用型金融企業辦公樓將陸續落成。江北嘴CBD也將成為長江上游金融中心核心區，成為未來重慶甲級寫字樓開發強度最高的區域。